Ceny bytov do konca roka stúpnu. Po zvýšení DPH bude ale nasledovať útlm
Dopyt po hypotékach a bytoch V posledných mesiacoch záujem o hypotéky mierne vzrástol. Podľa údajov Národnej banky Slovenska bol september najlepším mesiacom od konca roka 2022 – komerčné banky uzavreli s klientmi zmluvy za viac ako 395 miliónov eur, čo je o 39 miliónov eur viac ako v auguste. V septembri minulého roka banky poskytli hypotéky len za 281 miliónov eur, čiže ide o medziročný nárast o štyridsať percent.
Dopyt po úveroch na bývanie rastie už od začiatku roka a celkovo stúpol takmer o štvrtinu. S blížiacim sa koncom roka očakávajú odborníci ešte väčší záujem o úvery, najmä kvôli zvýšenému záujmu o kúpu novostavieb ešte pred plánovaným zvýšením DPH.
Tieto faktory prispievajú k všeobecnému rastu cien nehnuteľností v celoslovenskom meradle, hoci v niektorých lokalitách s nižším dopytom ceny stagnujú alebo mierne klesajú.
Najväčší dopyt je po nových bytoch v krajských mestách, kde je výstavba intenzívnejšia a trh s prenájmami živší. CEO realitnej siete UPgreat Richard Churý však upozorňuje, že trh v Bratislave a Košiciach sa nedá porovnávať so zvyškom Slovenska, kde je ponuka nových bytov obmedzená.
Dopyt tlačí na ceny
Vzhľadom na nedostatok bytov očakáva R. Churý, že dopyt bude pretrvávať aj po starších bytoch, ktoré môžu byť zaujímavé lokalitou a nižšou cenou. Jeho odhad je, že do konca roka ceny porastú o dve až štyri percentá v závislosti od lokality.
„Očakávané znižovanie úrokov v roku 2025 podporí dopyt po nehnuteľnostiach,“ dodáva odborník, no varuje, že vyššia DPH a všeobecné znižovanie životnej úrovne v dôsledku konsolidácie verejných financií môžu dopyt tlmiť.
Na zdražovanie upozorňuje aj NBS. Obdobie poklesu cien nehnuteľností, ktoré trvalo od roku 2022 do polovice roku 2023, je podľa nej ukončené. Ponukové ceny v realitných inzerátoch za posledné tri mesiace medziročne stúpli o 3,4 percenta. Kým jeden štvorcový meter aktuálne stojí priemerne 2 520 eur, pred rokom to bolo 2 438 eur, teda o 82 eur menej. Regionálne rozdiely sú však výrazné – v Bratislave cena za štvorcový meter presahuje 3 200 eur, zatiaľ čo v Nitrianskom kraji je priemer len okolo 1 350 eur.
Expert na ceny bývania Roman Vrbovský z NBS tvrdí, že priemerná cena za štvorcový meter vzrástla o 112 eur na 2 815 eur. „Aktuálne sa predávajú najmä lacnejšie byty, zatiaľ čo drahšie nehnuteľnosti zostávajú na trhu dlhšie,“ uvádza Vrbovský. Ceny najvýraznejšie stúpli v Bratislave a jej okolí, kde sa medziročne zvýšili o 134 eur na 3 229 eur za štvorcový meter.
Dáta NBS ukazujú, že ceny nehnuteľností rastú v šiestich z ôsmich krajov. Jedinými výnimkami sú Nitriansky a Banskobystrický kraj, kde ceny mierne klesli, a Košický kraj, kde zostali na minuloročnej úrovni. Realitná únia SR ponúka ešte detailnejšie údaje, pričom porovnáva ceny starších a novších jedno-, dvoj- a trojizbových bytov v krajských mestách.
Ceny starších a novších bytov
Vývoj cien v krajských mestách za posledných desať mesiacov ukazuje podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického remízu medzi staršími a novšími bytmi, a to v segmentoch dvoj- aj trojizbových jednotiek. V štyroch mestách rástli rýchlejšie ceny starších bytov, zatiaľ čo v ďalších štyroch mali navrch ceny novších bytov.
V minulom roku boli na tom lepšie novšie byty, no teraz sa situácia vyrovnala. Najväčšie rozdiely medzi cenami starších a novších bytov sú v Trenčíne a Žiline – v Trenčíne vzrástli ceny starších dvojizbových bytov o 12,3 percenta, zatiaľ čo novšie zdraželi len o 2,4 percenta. V Žiline ceny starších trojizbových bytov vzrástli o 5,5 percenta, kým novšie zdraželi o 15,2 percenta.
Pri medziročnom porovnaní vidieť najvyšší rast cien starších dvojizbových bytov v Trenčíne (13,3 percenta), Žiline (12,8 percenta) a Košiciach (11,2 percenta). Ceny novších dvojizbových jednotiek sa najviac zvyšovali v Žiline (24,0 percenta) a Košiciach (12,0 percenta). V porovnaní s dvojizbovými bytmi trojizbové zdražovali pomalšie – pri starších bol dvojciferný rast zaznamenaný len v Bratislave (10,1 percenta) a pri novších len v Žiline (15,2 percenta).
Krehký rast cien
Za posledné tri mesiace dosiahli najvyšší rast cien staršie dvojizbové byty vo všetkých krajských mestách, okrem Košíc, kde sa zvýšenie pohybovalo len na úrovni 1,1 percenta, keďže ceny tam vzrástli už skôr. Podľa Kubrického je dôvodom, prečo v tomto období dominovali staršie dvojizbové byty, ich lepšia cenová dostupnosť oproti novším a trojizbovým jednotkám.
„Staršie dvojizbové byty sú atraktívne nielen pre ľudí hľadajúcich bývanie, ale aj pre realitných investorov, ktorí v poslednom období začali na trh opäť naskakovať,“ vysvetľuje V. Kubrický.
Ceny starších dvojizbových bytov vzrástli v každom krajskom meste, čo nemožno povedať o ostatných segmentoch, kde v niektorých mestách ceny dokonca klesli. Táto skutočnosť podľa odborníkov poukazuje na krehkosť aktuálneho rastového trendu cien bytov.
Trh sa opäť oživí na jar
Odborníci predpokladajú, že ceny bytov budú rásť až do konca roka, pričom obchodovanie bude najživšie pri novostavbách. Zvýšenie DPH z dvadsať na dvadsaťtri percent, ktoré nadobudne účinnosť od januára 2025, zvýši koncové ceny novostavieb pre klientov. Preto sa v poslednom štvrťroku 2024 na trh chystajú vstúpiť aj tí, ktorí plánovali kúpu až na budúci rok. Mnohí developeri navyše spustili reklamné kampane, aby prilákali kupujúcich ešte pred zvýšením DPH.
Na začiatku roka 2025 očakávajú analytici útlm dopytu po novostavbách, keďže vyššia DPH zvýši ich ceny. Do akej miery ovplyvní zdraženie dopyt po starších bytoch, nie je zatiaľ jasné. Ďalšie oživenie trhu by mohlo prísť už na jar 2025, keď sa očakáva ďalšie znižovanie úrokových sadzieb, čo by mohlo opäť podporiť dopyt po hypotékach.
TREND, 14.11.2024
autor: Tomáš Szmrecsányi
