Nehnuteľnosti začínajú dražieť, majitelia špekulujú.

„Realitný trh ožíva.“ Hovoria o tom takmer všetky reporty médií, realitných portálov či iných platforiem zameriavajúcich sa na vývoj cien nehnuteľností. Nejde však len o lacnú upútavku na zvýšenie počtu kliknutí na článok. Podľa vyjadrení odborníkov z fachu, maklérov či analytikov sa v posledných mesiacoch skutočne trh rozbehol a kupujúci nabrali druhý dych.

K rozhodnutiu ich podnietil júnový pokles úrokových sadzieb zo strany ECB, čo by malo začať zvyšovať ceny nehnuteľností. Od stredy zníži niektoré svoje sadzby aj najväčšia tuzemská banka, Slovenská sporiteľňa. S rozbehom dopytu a so zlacňovaním hypoték pritom prichádza k zdražovaniu nehnuteľností.

Apetít po kúpe stúpa, ceny idú nahor „Prvý kvartál tohto roka bol ešte v znamení dobehu korekcií v súvislosti s obmedzeným dopytom na trhu. Aktuálne však už zaznamenávame stabilizáciu a v individuálnych prípadoch aj mierne nárasty cien nehnuteľností. Sú však segmenty, ako napríklad rodinné domy alebo rekreačné nehnuteľnosti, ktoré vykazujú naďalej poklesy,“ povedal v nedávnej ankete pre HN Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.

Analytik vysvetlil, že korekcie bolo možné zaznamenať v prípade dvoj- a trojizbových bytov, no najmä v regiónoch. Niektoré mestské časti Bratislavy a Košíc, naopak, mierne rástli nad nulu. Situácia sa však podľa Pružinského nedá plošne generalizovať.

Pohľad na vývoj trhu ponúkol aj posledný kvartálny report portálu, podľa ktorého prišlo k stabilizácii cien ešte koncom minulého roka. Aktuálne však môžeme vidieť mierny rast cien. Výraznejší posun vidno najmä pri dvojizbových bytoch, ktoré sú na slovenskom trhu najrozšírenejšie a je po nich aj najväčší záujem. Na zmeny trhu tak reagujú rýchlejšie.

Čo ďalej s realitami?

Slováci na byty a domy nezanevreli, no istá skupina zostane bez dopytu, hovoria experti Pri poklese zlacneli medzi prvými a teraz rastú skôr ako iné nehnuteľnosti. Ich ceny stúpli nielen medzi štvrtým kvartálom vlaňajška a prvým tohto roka, ale aj medziročne. Za prvý štvrťrok najviac medzikvartálne vzrástli ceny menších bytov v mestskej časti Košice I, s 10,42-percentným rastom, a v Košiciach II, kde ceny išli nahor o 3,76 percenta.

K desiatke sa priblížila aj Trnava, ktorá zdražela o 7,14 percent, Nitra o 5,3 percenta či Trenčín, kde ceny stúpli o 5,22 percenta. Práve porovnania kvartálov totiž aktuálne vysvetľujú náladu na trhu lepšie.

„Aktuálne sú dôležitejšie medzikvartálne zmeny ako tie medziročné. V minulom roku sa totiž trh ešte stále spamätával a ceny boli do istej miery nafúknuté. Ľudia sa nechceli zmieriť so situáciou, ktorá nastala, a držali sa cien, za ktoré kedysi predal svoju nehnuteľnosť ich sused, a nevedeli sa zmieriť s tým, že musia ísť dole s cenou o 20- či 30-tisíc, aby svoju nehnuteľnosť predali,“ vysvetľuje analytik.

Menší objem bytov nafukuje čísla Ceny tak boli nafúknuté. Podobne sa vysvetľujú aj veľké medziročné rozdiely, pretože dopyt sa zastavil, no dobeh nastal až neskôr. Treba však brať ohľad aj na objem ponuky, ktorý bol v danom čase na trhu. Prím pritom hrajú aj štatistické výkyvy.

Pružinský poukázal na situácie, keď do daného mesta či regiónu pribudne drahšia ponuka, ktorá môže cenu skresliť. V takýchto prípadoch však ide o mierne, jednotkové nárasty.

„Dvojciferné nárasty zatiaľ v štatistikách nevidíme. Je tam mix faktorov, no jedným z nich je, že sa ponuka znížila, aj preto, že developeri odsunuli výstavbu alebo čakajú na povolenia, ponuky teda nie je veľa. Na druhej strane sa zas vypredali lacnejšie ponuky,“ pokračuje analytik.

Podľa neho ide hlavný prúd kupujúcich po bežne dostupných nehnuteľnostiach, čo znamená, že na trhu zostávajú drahšie nehnuteľnosti a prémiovky, ktoré sa predávajú dlhšie. Nepochybne však rolu zohráva aj zvýšený dopyt po hypotékach.

„Dopyt nám potvrdili nielen makléri, ale aj finanční sprostredkovatelia. No je to spôsobené aj tým, že ponuka sa nestíha hneď dopĺňať, pretože stále vyčkávajú aj ľudia, ktorí chcú nehnuteľnosť predať a aktuálne čakajú na lepšiu príležitosť, keď ju budú môcť predať za vyššiu cenu. Faktory tak nájdeme na oboch stranách mince, z ponukovej aj dopytovej strany,“ dodal Pružinský.

Realitu im ukáže trh alebo prosia o pomoc

Vráťme sa však k spomínaným Košiciam, v ktorých bol podľa dát portálu rast najvýznamnejší. Práve spomínané mestské časti, Košice I a Košice II, sú najobľúbenejšími, s dlhodobo najvyhľadávanejšími sídliskami KVP a Terasa. Róberta Mecková, konateľka realitnej kancelárie Tobi Real v Košiciach, preto vysvetlila, že práve v spomínaných lokalitách je oživenie trhu najviditeľnejšie, pričom sa k nim postupne pridávajú ďalšie mestské časti.

„Nálada sa zlepšila už s prichádzajúcim novým rokom, aj keď január sa všeobecne považuje za rozbehový mesiac. Už v prvom kvartáli však bolo cítiť oživenie a zaznamenali sme vyššie množstvo predajov, aj novostavieb. Najsilnejšími mesiacmi boli marec a apríl. Situácia sa upokojila a myslím si, že svitá na lepšie časy,“ hovorí Mecková.

S oživením však prichádza aj nárast cien. Podľa Meckovej v Košiciach predávajúci dlhodobo požadujú vyššiu cenu, aj napriek nálade na trhu či reálnej hodnote nehnuteľnosti. Napriek tomu, že ceny počas uplynulých dvoch rokov kontinuálne v mnohých lokalitách klesali, si na túto skutočnosť nechceli zvyknúť a odmietali tento fakt prijať.

„Buď im to teda ukáže trh, alebo nám zavolajú s tým, že nehnuteľnosť napokon za svoju cenu predať nedokážu. Dnes si zároveň už všímajú, že sa trh prebúdza, a málokto má reálnu predstavu o cene. Väčšinou to preháňajú,“ hovorí konateľka kancelárie.

Ak má klient potrebu nehnuteľnosť predať, cenu po príchode konkrétnej ponuky zníži. Ak však túto potrebu nemá, bude vyčkávať.

„A tak sa stávalo, že čakali na lepšie obdobie, ako napríklad teraz, alebo sa nehnuteľnosti stali ležiakom, no s cenou aj tak nechceli ísť dole, pretože sa držali spomienkového optimizmu,“ dokončila Mecková.

Pružinský v súvislosti s budúcim vývojom hovorí, že tento rok by sa mal niesť v znamení stabilizácie. Otázne však bude, ako komerčné banky zareagujú na zmenu úrokových sadzieb zo strany ECB. Dynamické nárasty však na stole zatiaľ nie sú.

„Situácia bude veľmi individuálna a uvidíme rôzne pomery nárastov aj poklesov v rôznych častiach Slovenska. V rámci cenových úrovní budeme vidieť osciláciu a v lokalitách, kde bude dopyt silnejší a ponuka slabšia, môžu ísť ceny mierne vyššie. V regiónoch nemôžeme očakávať vysoké nárasty. Pri rodinných domoch sa očakáva cenové vyrovnanie, no príde aj k určitým poklesom,“ uzavrel analytik.

HN 02.07.2024 PETRA UHRÁKOVÁ