Väčší prepad trhu realít sa približuje Slovensku. Viedeň je najpostihnutejšou metropolou Európy
Ak sú údaje NBS o úveroch na bývanie korektné, prepad nehnuteľností bude pokračovať
Podobne ako vo Viedni, aj ceny bytov v Bratislave začali klesať, keď svoj vrchol dosiahli v treťom kvartáli 2022 na rekordnej úrovni 3 450 eur za meter štvorcový. Ceny v Bratislave zatiaľ stratili sedem percent a pravdepodobne budú klesať ďalej. TREND upozorňoval na hroziaci pokles cien nehnuteľností o pätinu už v júli 2022.
Podľa rakúskej centrálnej banky sú ceny nehnuteľností vo Viedni nadhodnotené o 40 percent oproti ich fundamentálnej hodnote z konca vlaňajška. Znamená to, že ak budú vyššie úrokové sadzby pretrvávať, ceny nehnuteľností majú priestor pre ďalší pokles.
Nedávna štúdia ECB ukázala, že boj s vyššou infláciou si vyžiada zníženie poskytovania nových úverov a silný ekonomický prepad. Ten zhorší sentiment na trhu a má potenciál zvýšiť mieru nezamestnanosti. Tým zhorší ekonomickú situáciu domácností.
Najväčším faktorom vplývajúcim na ceny realít je dostupnosť hypoték a náklady na ich splátky. Obe sa pri vyšších úrokových sadzbách a ekonomickej neistote zhoršujú. Podľa dát rakúskej centrálnej banky sa objem nových hypoték znížil medziročne o 60 percent.
Zvyšovanie úrokových sadzieb začína pôsobiť na trh nehnuteľností po celej Európe. Doteraz sa najviac hovorilo o problémoch vo Švédsku, kde sa do zložitej situácie dostali aj niektorí developeri. Pokles cien bytov v Štokholme dosiahol zatiaľ medziročne úroveň šiestich percent.
Dvojnásobne viac sa ale prepadli ceny vo Viedni, čím sa táto metropola zaradila na čelo veľkých miest s najväčším poklesom cien bytov. Podľa údajov, ktoré skompiloval Bloomberg, rakúske hlavné mesto zaznamenalo v máji medziročný pokles cien o 12,2 percenta.
Priemerná cena metra štvorcového sa pohybuje na úrovni sedemtisíc eur a analytici očakávajú, že bude klesať ďalej. Pre porovnanie, podľa štatistík NBS cena metra štvorcového rezidenčnej nehnuteľnosti v Bratislave dosiahla v prvom kvartáli 2023 úroveň 3 200 eur.
Ešte omnoho horšia vyzerá situácia na Slovensku, kde v prvom kvartáli celkový objem úverov na bývanie podľa štatistík NBS prepadol o viac ako šesť miliárd eur (-15 percent). Ak nejde o štatistickú chybu, znamenalo by to masívne splácanie hypotekárnych úverov.
Úvery sú hlavným hnacím motorom realitného trhu. Pri ich stagnácii či poklese je priestor na rast cien nehnuteľností limitovaný. Pri spojení s ekonomickým spomalením tak bude pretrvávať tlak na ďalší pokles cien.
„Nasledujúce mesiace budú náročné,“ povedala pre Bloomberg výkonná riaditeľka spoločnosti Real Martina Hirsch. „Očakávame pokračujúci nevýrazný dopyt, ako aj trh, ktorý je opatrný a pomaly sa prispôsobuje“.
Viedeň však má od mnohých iných metropol výhodu, že disponuje veľkým počtom nájomných bytov. Pri vysokých cenách nehnuteľností môžu obyvatelia mesta radšej zvoliť nájomné bývanie. Táto stratégia bude znižovať cenový rozdiel medzi cenou bytu a jeho prenájmu. Existujú však aj mestá, kde je dostupnosť prenájmov minimálna, ako je napríklad Štokholm, čo bude zase limitovať prepad cien nehnuteľností.
Pre porovnanie, menšie poklesy cien nehnuteľností zaznamenávajú metropoly, ktoré si problémami prešli počas globálnej finančnej krízy. Príkladom je talianske Miláno či španielsky Madrid. Tam sa rast cien počas obdobia nulových úrokových sadzieb neprejavil tak výrazne ako práve v Štokholme.
